Vous empruntez dans le cadre d’un projet immobilier. L’établissement bancaire va vous obliger à souscrire une assurance de prêt couvrant le décès, l’incapacité et l’invalidité (la perte d’emploi en option). Mais, vous êtes libre de choisir le contrat groupe de la banque ou un contrat individuel. Pour bien choisir votre assurance, vous devez connaitre la différence entre les deux modes de calcul des cotisations de l’assurance de prêt : le calcul sur le capital initial et le calcul sur le capital restant dû.
Quelle est la méthode de calcul de cotisation de l’assurance emprunteur ?
Le montant de la cotisation de l’assurance de prêt est déterminé en tenant compte :
- du montant et de la durée du prêt,
- de l’âge de l’emprunteur,
- éventuellement de son état de santé (le questionnaire médical n’est plus exigé pour les prêts de moins de 200.000€ par tête, soldé avant les 60 ans de l’emprunteur).
De plus, les banques et les assureurs disposent de deux modes de calcul de la cotisation.
La formule de calcul sur le capital initial
Les cotisations de l’assurance emprunteur calculées sur le capital initial seront identiques pendant toute la durée du remboursement.
Ainsi, pour un prêt à 200.000€ et un taux d’assurance sur le capital initial de 0,5%, la cotisation annuelle est de 1.000€ soit une mensualité de 83,30€, en application de la formule suivante :
capital emprunté X taux d’assurance/12
La formule de calcul sur le capital restant dû
Le coût de l’assurance peut être calculé sur le capital restant dû. Il s’agit alors d’une cotisation d’assurance de prêt dégressive.
Le calcul de la mensualité se fait chaque année, en suivant le tableau d’amortissement et à l’aide de la formule suivante :
capital restant dû X taux d’assurance/12
Les premières années, le montant de la cotisation augmente, car l’emprunteur paie surtout des intérêts puis ce montant baisse progressivement.
Le remboursement de l’assurance de prêt sur le capital initial
Les contrats groupes des banques prévoient souvent un calcul de la mensualité sur le capital initial. Il s’agit du mode de calcul le plus simple et donnant le plus de visibilité.
Il encourage également le changement d’assureur, car même après 10 ans de remboursement, la mensualité est identique. À ce sujet, notez que depuis la loi Lemoine de 2022, l’emprunteur peut résilier son assurance de prêt à tout moment sans frais, ni pénalité (et plus seulement la première année en vertu de la loi Hamon ou à date anniversaire en vertu de l’amendement Bourquin).
Les avantages d’une assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû
Les assureurs individuels proposent, généralement, une assurance de prêt calculée sur le capital restant dû. Cette méthode de calcul aboutit à une cotisation élevée en début de prêt mais diminuant progressivement au fil des années.
L’emprunteur va ainsi pouvoir consacrer l’argent économisé à de nouveaux projets, comme l’achat d’une résidence secondaire ou un investissement locatif.
Cette baisse des cotisations est également intéressante si l’emprunteur part à la retraite avant la fin du prêt et subit une baisse de ses revenus.
Les inconvénients d’une assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû
Dans de nombreux cas, le prêt ne va pas jusqu’au bout et l’emprunteur ne bénéficie pas de la dégressivité :
- En cas de rachat du prêt immobilier, une nouvelle assurance de prêt est souscrite en fonction du nouveau capital emprunté.
- En cas de remboursement anticipé, notamment en cas de vente de la maison ou de l’appartement. Le prêt est soldé et le contrat d’assurance emprunteur cesse. Cependant, en cas de remboursement partiel, la mensualité diminue et le coût de l’assurance calculée sur le capital dû diminue également.
- En cas de décès ou d’invalidité grave, l’assureur solde le capital.
Comment choisir le mode de remboursement de son assurance emprunteur ?
Choisir une assurance dégressive est intéressant pour les personnes jeunes, en bonne santé, ne prévoyant pas de racheter leur prêt immobilier.
En effet, ce mode de calcul devient intéressant au bout de 7-8 ans. Mais qu’il s’agisse d’une assurance de prêt dégressif ou non, l’emprunteur doit s’intéresser au montant total de l’assurance de prêt.
Ce montant total est, d’ailleurs, mentionné sur les offres et devis remis par les banques et les assureurs individuels.
Pour faire des économies, il est préférable d’interroger le marché, dans le cadre d’une délégation d’assurance, et de comparer les offres en ligne ou en faisant appel à un courtier.
Monassurancedepret.fr vous aide à trouver une proposition d’assurance comportant des garanties équivalentes à celles du contrat groupe de la banque (la condition pour que cette dernière accepte la souscription d’un contrat individuel).