C’est quoi le taux d’usure d’un prêt immobilier ?

Taux d'usure

Le taux d’usure est le taux maximum qu’une banque ne peut pas dépasser lorsqu’elle prête de l’argent. Véritable garde fou contre des taux abusifs que pourraient pratiquer certains organismes financiers, son rôle est de protéger le consommateur.

Pourtant, il peut également être un véritable obstacle pour l’obtention d’un prêt immobilier. Actuellement environ 50 % des dossiers seraient ainsi refusés pour des questions usuaire.

Pourquoi avoir instauré un seuil de l’usure ? La délégation d’assurance est-elle un levier efficace pour contourner le taux d’usure ?

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure, également appelé seuil de l’usure, est le taux maximal légal auquel les banques peuvent prêter de l’argent.

Le taux maximum légal correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), anciennement TEG. Le TAEG est un indice indispensable pour comparer le coût total de son crédit. Exprimé en pourcentage, il inclut tous les frais annexes du crédit : intérêts, frais de dossier, de courtage, taux de l’assurance, etc.

Il existe plusieurs taux d’usure en fonction du type de crédit (prêt immobilier, crédit consommation, prêt relais, etc.), du montant emprunté et de la durée.

Pourquoi un taux d’usure ?

Le taux d’usure a pour but de protéger l’emprunteur contre des taux abusifs que pourraient pratiquer les établissements bancaires.

Il sert de régulateur. Sans seuil usuaire, les banques pourraient appliquer des taux d’intérêt trop élevés qui placeraient l’emprunteur dans une situation de surendettement jusqu’à déstabiliser l’économie globale.

Comment le calculer ?

Le seuil de l’usure est calculé par la Banque de France chaque trimestre pour le trimestre suivant.

Elle s’appuie sur les taux effectifs moyens pratiqués par les organismes de crédit au cours des 3 derniers mois augmentés d’un tiers.

Les taux d’usure sont ensuite publié au Journal Officiel et consultable sur en ligne sur le site de la Banque de France.

Quels sont les taux d’usure actuels ?

Taux d’usure applicable au 1er octobre 2022 pour les prêts immobiliers et travaux à taux fixe, variable et prêt relais, d’un montant supérieur à 75 000 €.

Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans 3,03 %
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 3,03 %
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus 3,05%
Prêts à taux variable 2,92 %
Prêts relais 3,40 %

Pourquoi ce taux peut-il bloquer votre dossier ?

L’effet ciseau

Le calcul de l’usure sur le trimestre précédent entraine un décalage par rapport aux taux d’emprunt du moment.

Dans un contexte d’inflation et de remonter des taux directeurs, les taux d’intérêt augmentent très vite.

Pour le seuil de l’usure, c’est l’inverse, après des années de taux bas, il a tendance à baisser.

Conséquence, lorsque l’on ajoute les frais annexes tels que l’assurance emprunteur, le taux d’usure est dépassé. C’est cet effet ciseau qui bloque un certain nombre d’emprunteurs pourtant solvables.

Les critères d’octroi d’un prêt immobilier

Le taux d’usure n’est pas le seul obstacle pour l’octroi d’un prêt immobilier. Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) deviennent plus strictes imposant aux établissements bancaires :

  • un taux d’endettement de 35 % maximum (avec une dérogation de 20 %).
  • une durée d’emprunt ne dépassant pas 25 ans.

En combinant tous ces facteurs, le marché du prêt immobilier est en pleine crise en 2022. Un dossier sur deux est refusé dont la moitié concernent les 30 – 55 ans. Les primo-accédants sont également les plus touchés. Ils ne représentent plus que 40 % des acquéreurs contre 60 % auparavant.

Comment ne pas dépasser le taux d’usure ?

Pour ne pas se retrouver bloqué par un taux d’usure trop bas, il existe plusieurs solutions :

  • Changer d’assurance emprunteur : la délégation d’assurance est une solution rapide et efficace pour réduire son TAEG. Le contrat groupe proposé par les banques est souvent plus onéreux et la loi Lemoine vous offre la possibilité de changer d’assurance de prêt à tout moment. Souscrire un contrat individuel permet de payer jusqu’à trois fois moins chère son assurance de prêt et de faire baisser son TAEG en dessous du taux d’usure.
  • Réduire la durée de son emprunt : en diminuant la durée du prêt vous faites baisser votre taux d’intérêt. Pour limiter la durée de votre crédit immobilier vous pouvez : augmentez votre apport personnel, revoir à la baisse le montant à emprunter, demander un prêt aidé (prêt à taux zéro, prêt Action Logement…).
  • Allonger la durée du crédit immobilier : plus le nombre de mensualités est important plus le TAEG baisse.
  • Privilégier la garantie hypothécaire au cautionnement.

La négociation de l’assurance de prêt reste le meilleur levier à actionner pour faire baisser son TAEG et ainsi passer sous le radar du taux d’usure. Vous pouvez réaliser jusqu’à 76 % d’économies sur votre contrat emprunteur.

Besoin d’aide ? Faites appel à un courtier spécialiste comme Prênéo pour mettre en concurrence les compagnies d’assurance.

Quelles sanctions en cas de non-respect du taux d’usure ?

Selon l’article L341-50 du Code de la consommation pratiquer un seuil usuaire, c’est-à-dire supérieur au taux d’usure, est un délit.

L’organisme prêteur qui ne respecterait pas ces seuils s’expose aux sanctions suivantes:

  • deux ans d’emprisonnement,
  • une amende de 300 000 €.