À l’approche de la retraite, vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale ou de votre résidence secondaire, acquérir un bien immobilier ? Bonne nouvelle, légalement, il n’existe aucun âge limite pour souscrire un prêt immobilier ou autre. Mais emprunter après 60 ans peut être complexe, car il faut trouver une assurance acceptant de couvrir le prêt.
Est-il possible d’emprunter après 60 ans ?
La possibilité d’emprunter après 60 ans
Contrairement aux idées reçues, les seniors ne sont pas exclus de l’accès au crédit immobilier. En effet, les banques apprécient ces profils avec des revenus souvent plus élevés et des charges moindres, notamment du fait du départ des enfants du foyer.
Pour emprunter après 60 ans (comme avant cet âge), il faut bénéficier de ressources suffisantes. Ainsi, si le prêt souscrit par un actif arrive à échéance après le départ à la retraite, les banques vont simuler le montant de la pension perçue.
Certaines peuvent accepter de moduler le montant de l’échéance, et donc de la diminuer après la liquidation de sa retraite par l’emprunteur. Ce type de prêt modulable est nommé prêt à palier. La baisse de l’échéance à la suite du départ à la retraite peut alors aller de 30 à 90%.
Par ailleurs, le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35% et il doit avoir un apport représentant au minimum 10% du projet immobilier.
Attention, cette limite de 10% est fixée par le HCSF (haut conseil à la sécurité financière) mais de nombreuses banques sont plus exigeantes.
Avec un taux d’assurance plus élevé
Le taux d’intérêt du prêt immobilier pour une personne de plus de 60 ans n’est pas majoré.
En revanche, le coût de l’assurance emprunteur va peser sur le budget, car les seniors sont considérés comme des profils à risque.
À titre d’exemple, le taux moyen pour un assuré de 70 ans ayant souscrit le contrat groupe de sa banque s’élève à 1,80%. S’il opte pour un contrat individuel, le taux moyen baisse à moins de 1%.
De plus, il fait monter votre TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Si celui-ci est supérieur au taux d’usure actuel, votre demande de crédit immobilier sera refusée.
Limite d’âge pour souscrire et âge de cessation des garanties
L’âge limite de souscription de l’assurance emprunteur
L’âge limite de souscription varie selon la nature des garanties :
- 85 ans pour la garantie décès,
- en principe 69 ans, pour la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) prenant, par exemple, en charge les mensualités des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer,
- 65 ans, pour les garanties ITT (incapacité temporaire de travail), IPP (invalidité permanente partielle et IPT (invalidité permanente totale). Ces garanties sont particulièrement utiles aux emprunteurs encore en activité.
L’âge de cessation des garanties de l’assurance emprunteur
L’emprunteur senior ne bénéficie pas forcément des garanties de son assurance de prêt, pendant toute la durée de vie du contrat. En effet, la garantie décès cesse à 90 ans, tandis que les garanties PTIA, ITT, IPP et IPT cessent à 70 ans.
Astuce : des assureurs spécialisés dans la couverture des seniors peuvent dépasser ces limites, afin de s’adapter à votre situation personnelle. Faire appel à un courtier comme Monassurancedepret permet de les interroger facilement.
Le questionnaire médical et l’emprunteur senior
La fin du questionnaire médical pour les seniors ?
Depuis le 1er juin 2022 et en application de la loi Lemoine, l’emprunteur n’a plus besoin de remplir un questionnaire de santé, si la part assurée par personne ne dépasse pas 200 000 € et si le remboursement intégral est prévu avant les 60 ans de l’emprunteur. Les seniors ne sont donc pas concernés par la fin du questionnaire médical.
Quelles sont les formalités médicales quand on est senior ?
En principe, le souscripteur d’une assurance de prêt ayant plus de 60 ans va devoir :
- remplir une déclaration d’état de santé ou un questionnaire médical (un document plus détaillé),
- transmettre des justificatifs sur ses éventuels antécédents médicaux, comme le compte-rendu d’une opération ou les ordonnances des traitements en cours,
- passer un examen médical auprès d’un médecin désigné par la compagnie d’assurance ou auprès du médecin traitant,
- réaliser des examens complémentaires plus poussés si nécessaire, tel le passage d’un électrocardiogramme ou un bilan sanguin.
Point d’attention : le senior peut être tenté de mentir sur son état réel de santé, afin d’obtenir plus facilement et aux meilleures conditions une assurance de prêt. Il prend alors de grands risques car l’assureur, s’il le découvre, peut prononcer la nullité du contrat pour déclaration mensongère.
La suite donnée aux formalités médicales
Une fois les formalités médicales accomplies, il faut attendre quelques semaines pour connaitre la décision de l’assureur, qui peut être la suivante :
- une souscription aux conditions classiques de l’assurance,
- l’ajout de certaines exclusions dans les conditions particulières du contrat,
- l’application d’une surprime,
- le refus de souscription.
Refus du prêt pour motif médical et convention AERAS ?
En cas de refus de souscription pour un risque de santé aggravé, l’emprunteur peut faire jouer la convention AERAS .
Cette convention permet un réexamen du dossier, avec possibilité de faire appel à la commission de médiation de la convention AERAS, si le refus est maintenu. Cependant, le dispositif AERAS concerne peu les emprunteurs seniors, car pour en bénéficier, il ne faut pas être âgé de plus de 70 ans à la fin du prêt.
Bon à savoir : toutes les compagnies n’ont pas la même politique de souscription. Un dossier refusé pour raison médicale par un assureur peut donc être accepté par un autre.
Comment trouver une assurance de prêt pour senior ?
La banque délivrant le prêt va en principe proposer au senior, son contrat groupe. Mais ce contrat est onéreux et ses garanties non personnalisées ne vont pas forcément correspondre aux besoins du senior.
Celui-ci a donc intérêt à opter pour une délégation d’assurance et à faire appel à un courtier pour trouver un contrat individuel adapté. La banque est obligée d’accepter ce contrat et ne peut pas revoir les conditions de son offre de prêt, si les garanties souscrites sont au moins équivalentes à celles du contrat groupe.
À noter : le libre choix de son assurance emprunteur n’est pas limité à la souscription (loi Lagarde). Ainsi, la loi Lemoine de 2022 autorise une résiliation à tout moment, à condition d’avoir trouvé un contrat individuel présentant des garanties au moins équivalentes.
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