L’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Vous souscrivez un crédit immobilier. Afin de faire des économies, vous ne souhaitez pas souscrire une assurance emprunteur. Se pose alors la question : l’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, pourtant…

Aucune loi n’oblige à souscrire une assurance emprunteur. Cependant, les banques n’accordent pas de prêt immobilier en l’absence d’une telle souscription sauf dans quelques rares exceptions. L’organisme prêteur peut en effet accepter :

  • l’hypothèque d’un bien immobilier,
  • un cautionnement apporté par un organisme ou une personne physique,
  • le nantissement d’une assurance-vie (la délégation de créance) ou d’un portefeuille de valeurs mobilières (SICAV, actions, titres…).

Le nantissement est aussi connu sous le nom de gage. En cas de non-paiement des mensualités, la banque puise dans le capital placé en garantie (une sûreté).

Dans le cas de l’hypothèque et du nantissement (des sûretés), l’emprunteur reste propriétaire de son bien mais il ne peut plus effectuer une action diminuant la valeur du bien immobilier ou mobilier, tel un rachat partiel pour une assurance vie.

Pourquoi assurer son prêt immobilier ?

Une sécurité pour l’emprunteur et sa famille

Même dans les rares cas où une solution alternative à l’assurance emprunteur existe, il reste judicieux de souscrire une assurance de prêt immobilier. En effet, il s’agit d’une sécurité pour l’emprunteur, car elle augmente ses chances de conserver son bien en cas d’accident de la vie (incapacité, invalidité…).
De plus, la garantie décès évite de transmettre ses créances aux héritiers.

L’assurance de prêt ouverte désormais au plus grand nombre

Certains emprunteurs cherchaient une alternative à l’assurance de prêt, car ils se voyaient opposer des refus ou des surprimes conséquentes du fait de leur état de santé. Or, ces emprunteurs bénéficient désormais de la fin du questionnaire médical (pour les prêts de moins de 200.000€ par tête et soldés avant 60 ans) ou du droit à l’oubli renforcé (5 ans après guérison d’un cancer ou d’une hépatite C) ou le cas échéant de la convention AERAS.
Cette convention facilite l’accès à l’assurance emprunteur et écrête le montant de la surprime pour la garantie décès et pour les garanties invalidité.

Quelles sont les garanties obligatoires de l’assurance emprunteur ?

Les établissements bancaires exigent la souscription d’un minimum de garanties. Ils sont en général plus souples lors d’un investissement locatif que lors de l’achat de la résidence principale ou secondaire.
En effet, dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers vont venir couvrir une grande partie de la mensualité même si l’emprunteur rencontre des difficultés.
Sont ainsi :
  • Obligatoires dans tous les cas la garantie décès et la garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). La PTIA est reconnue lorsque la personne a besoin d’une assistance pour exercer les actes courants de la vie quotidienne, comme se laver, et est dans l’impossibilité d’exercer une activité professionnelle.
  • En complément pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, les banques exigent la couverture par une garantie Incapacité permanente totale (IPT) et une garantie Incapacité temporaire totale (ITT), cette garantie intervenant en cas d’arrêt de travail prolongé avec un délai de carence variant selon les contrats entre 15 et 180 jours.
  • En fonction de l’organisme prêteur et du projet, deux garanties supplémentaires sont soit obligatoires, soit conseillées. Il s’agit de la garantie Invalidité permanente partielle (IPP) et la garantie des Maladies non-objectivables (MNO). En l’absence de cette garantie spécifique, les MNO sont souvent exclues, car comme leur nom l’indique ce sont des maladies impossibles à mesure par des examens, comme le mal de dos ou la fatigue chronique
  • La garantie perte d’emploi est, quant à elle, toujours facultative.
À noter : le niveau d’invalidité permet de distinguer la garantie incapacité permanente partielle de la garantie incapacité permanente totale. Pour la première, ce taux varie entre 33 et 66% et pour la seconde, il est au-delà de 66%. Le calcul du pourcentage n’est pas forcément identique à celui de la sécurité sociale. Les conditions du contrat définissent donc les modalités de calcul, qui tiennent compte du taux d’invalidité professionnelle et du taux d’invalidité fonctionnelle.

Peut-on choisir une assurance de prêt différente de celle proposée par la banque ?

Le principe de la délégation d’assurance

S’il est très rare de pouvoir se passer d’une assurance de prêt, l’emprunteur a la possibilité de faire jouer la concurrence, afin de trouver une assurance moins chère (le principe de la délégation d’assurance). La seule condition est de souscrire une assurance emprunteur individuelle présentant des garanties au moins équivalentes à celles du contrat groupe de la banque (le principe de l’équivalence des garanties).
Pour faciliter la mise en concurrence, les critères d’équivalence sont listés dans la Fiche standardisé d’information (FSI) obligatoirement remise à l’emprunteur en même temps que l’offre de prêt.

Une libéralisation progressive ayant abouti à la possible résiliation infra-annuelle

La libéralisation du marché de l’assurance emprunteur s’est faite progressivement :
  • La loi Lagarde de 2010 permet à l’emprunteur de souscrire un contrat d’assurance individuel, au moment de la souscription.
  • La loi Hamon de 2014 permet à l’emprunteur de résilier le contrat d’assurance adossé au prêt immobilier à tout moment, la première année.
  • L’amendement Bourquin entré en vigueur en 2018 permettait de résilier son assurance de prêt à chaque date anniversaire.
  • La loi Lemoine de 2022 a posé le principe de la résiliation infra-annuelle de l’assurance de prêt, c’est-à-dire que le souscripteur peut résilier son contrat à tout moment passé la première année de souscription.

Obligatoire dans la très grande majorité des cas pour obtenir un crédit immobilier, l’assurance emprunteur est également une sécurité pour l’acheteur et la famille. Que vous vous lanciez dans un projet immobilier ou que vous ayez déjà souscrit un prêt immobilier, il est intéressant de faire appel à monassurancedepret.fr, afin de comparer les offres d’assurance. À garanties équivalentes, un contrat individuel permet parfois une économie supérieure à 10.000€.